【陶瓷城】周中雨葛政涵冯善书出品南方产业智库契机为世界级地标

    周中雨葛政涵冯善书出品南方产业智库契机为世界级地标

“要推动城市更新，深入推进‘三旧’改造，下大力气抓好广州、深圳等市城中村改造，积极支持刚性和改善性住房需求，确保房地产市场平稳发展。”开年，广东“新春第一会”正式向全省吹响高质量发展号角，城市更新作为重要抓手再次成为社会各界热议的重点话题。

近日，广州、深圳、佛山等市以各种形式先后披露新一轮城市更新计划，预示着这个万亿级的未来市场在珠三角重新启动，由此也吸引大批优质房企关注和抢滩。

南方日报记者注意到，仅广州今年便计划推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。其中，围绕重点功能区、主要交通廊道、重要景观廊道、重大交通枢纽等重点区域，尤其是5个世界级地标商圈以及多个cbd建设分布的大批高价值项目，成为社会资本参与和角力的重中之重，将成为助力广州加速建成世界一流水平的国际消费中心城市的关键所在。

●南方日报记者柴亚娟

周中雨葛政涵冯善书

统筹冯善书

出品南方产业智库

契机为世界级地标商圈盘活空间

在广州市城市更新专项规划》公开征求意见稿中，首次提出“南建新城、北筑核极、东立门户、西联广佛、中兴老城，统筹山城湾海、强化湾区核心”的概念，广州城市更新项目覆盖全城，重点聚焦以五大世界级地标商圈为代表的中心城区核心区域，为商圈培育提供良好的环境载体，牵引消费升级，支撑广州国际消费中心城市建设。

元宵节刚过，广州番禺里仁洞村便马不停蹄地举行了村集体物业拆除暨冼马彭片区复建房工程开工仪式。

里仁洞村曾因电商而知名，是“淘宝村”之一。这里将在越秀地产的主导下，解决用地功能混杂、公共配套落后、人居环境差等问题，并打造以智能科技、时尚创意产业为主导，企业总部经济为支撑，集智能科技创新、时尚创意、总部办公、旅游文创、生活服务于一体的产业体系。

广州市番禺区投资额最大的旧村庄更新改造项目，总计投入改造成本约210亿元的里仁洞村旧改项目背后，是长隆—万博世界级地标商圈建设崛起的重大契机。

冼村的改造是天河路—珠江新城商圈所在区域发展的重要一环。就在1月，位于珠江新城的冼村旧改项目回迁房三期至六期刚刚进行了分房摇珠。在保利的主导下，总投资高达150亿元的冼村旧改正如火如荼地进行着。平地高楼起，冼村的蝶变近在眼前，珠江新城中央商务区的居住品质、区域能级提升也将不远。

在白鹅潭商圈，1月19日，华润置地正式落子白鹅潭中央商务区，预计将建设万象城超级综合体，带动白鹅潭片区文商旅融合、经济腾飞发展，进一步丰富广州“5+2+4”国际知名商圈体系，助力打造全球消费潮流新高地。

多个旧改项目的成功实施，在改善人居环境、完善公共设施的同时，更优化片区空间功能、提升区域品质，进一步发挥世界级地标商圈的辐射带动作用，承接全球城市核心功能，展示广州国际大都市门户形象。

赋能通过cbd建设打造新增长极

与广粤天地同款的3.5万平方米的商业街“星光道”、精致的光印生活美学馆……作为新世界中国旗下内地首个旧改项目，新世界星辉用两年多时间完成从旧村庄到全新社区的焕新，成为广州东部cbd的宜居生活样本。

在广州东部，塔岗村、群星村、白江村、东洲村等更多城市更新项目正在帮助广州东部cbd的建设打开局面。

紧邻广州东部交通枢纽的群星村，改造范围的总用地面积为121.21万平方米，改造成本120亿元，根据规划将建成“现代商贸中心、岭南文化体验区、都市繁华生活商圈”，重点布局电子商务、产业金融等现代服务业，打造集商务办公、企业孵化、商贸展销为一体的产业集聚区。

而白江村、东洲村、群星村三大旧改村项目，体量大、相隔近，未来连片改造后，有望对片区居民生活品质、地块周边面貌带来翻天覆地的变化。

在广州北部，白云新城cbd已经成为全新的经济引擎，是广州重要的总部经济集聚区。

地处白云新城cbd西延区的小坪村，是白云区重点支持的“明星”项目，项目总用地面积近百公顷，初步估计总投资额不低于74.26亿元，规划将积极引进新一代信息技术、智能制造等高新技术产业，将小坪村旧改项目打造成为白云区村集体物业运营的新标杆。

曾见证了改革发展历程的广州老牌cbd——环市东也在城市更新的赋能下迎来全新机遇。作为广州初代cbd，环市东在进入21世纪后发展趋缓，如今这里定位为“广州中央活力区”，南洋电器厂、瑶台村等项目改造也写进越秀区2023年城市更新“小目标”。

据规划，占地面积仅3.7万平方米的南洋电器厂，总投资金额为28亿元，将建设198米地标建筑“越秀之心”、2栋商务办公楼和5栋住宅塔楼，同时通过符合城市功能、立体绿化、立体慢行系统、公共服务设施“上天下地”以及文保建筑活化利用等方式，承载复合城市功能。

随着城市更新的推进，广州多个新老cbd正焕发更多生机，以崭新面貌迎接经济发展新机遇。

激活优质企业参与城市品质提升

在越秀主导的里仁洞村旧改如火如荼开工的同一天，中建国际广州白云区龙归陶瓷城安置房项目也举行了动工仪式。作为广东省首单安置房定向回购项目，首创了“限地价+竞回购价”模式，解决民科园片区征收安置需求，加快推进民科园片区征拆，促进片区高质量发展。

开年后多个城市更新项目顺利、迅速推进，为新一年城市更新工作推进开了个好头，也体现出房企对于未来城市高质量发展与房地产业发展的信心与决心。

在城市管理向更加精细化、专业化方向发展的背景下，旧改为城市引入了新面貌、新产业、新业态，同时也释放出一批城市中心、片区中心等核心地段的开发建设，综合性价比让房企对于城市更新的热情不减。

“房地产行业逐步进入经营时代，房企要抓住商业资产运营、城市更新、公共服务等新机遇，大力提升运营管理能力，助推地方经济发展和转型升级。”保利发展董事长刘平说。

在深圳，曾主导广东最大城中村——大冲村改造并大获成功的华润置地，去年3月以联合体形式成为广州黄埔新溪村旧改项目合作企业，还计划把旗下知名商业综合体“万象城”带到这里。

“华润置地有能力、有意愿承载各方需求，建设、运营高品质的城市更新项目。”华润置地总裁吴秉琪表示，将竭尽全力把企业发展和城市发展结合起来，努力成为城市建设的“帮手”、城市管理经营的“抓手”和城市功能实现环境改变的“推手”。

而打造出永庆坊这样“现象级”城市更新项目的万科，更多地将目光聚焦在如何带动老城市焕发新活力上。“我们通过多个项目积累，已经形成了成熟的经验做法。”万科总裁祝九胜说。

在永庆坊之后，万科正在广州黄埔区打造黄埔新城融德里、文冲幸福里两个历史街区项目。祝九胜表示，这些项目将通过对历史文脉传承起到文化作用，打造历史文化体验的新的地标。

“在城市追求高质量发展的背景下，城市更新长期仍将是未来扩内需、促投资、惠民生的重要举措。”中指研究院调查事业部运营总监吴建钦认为，企业未来的业务发展战略可与城市的转型深度结合，在存量领域加快探索新的发展模式。

■专家谈

广东省三旧改造协会秘书长田光明：

社会资本

仍是旧改主力军

近日，在高质量发展的号角下，旧改和城市更新成为社会热议的沸点话题。为此，广东省三旧改造协会秘书长田光明博士在接受南方日报记者专访时，分享了其对下一步如何高质量推进城市更新的真知灼见。

南方日报：当前，广东吹响了高质量推进旧改和城市更新的新号角。为何要把旧改当作推进高质量发展的重要抓手？

田光明：“三旧”改造是广东节约集约用地示范省建设的重要创新举措，也已成为广东一张闪亮的名片。“三旧”改造项目实施对改善城乡人居环境、完善公共设施配套、推动产业转型升级、保护传承历史文化等方面均起到了非常积极而明显的作用。特别是珠三角已经进入存量时代，土地节约集约利用、存量低效用地再开发释放发展空间非常迫切。在广深莞佛等重点城市，“三旧”改造工作已成为拓展发展空间、改善民生、提升城市品质的重要抓手，同时也对增加固定资产投资、拉动经济增长效果显著。

南方日报：社会资本一直被视为旧改和城市更新的主力军。对民营企业来说，这是否意味着再次迎来大发展的机遇？

田光明：从近三年数据来看，2019—2021年平均每年“三旧”改造项目投入资金0.27万亿元，其中社会资本投资占91%。目前，我省还有已标图入库未实施改造的“三旧”用地面积175万亩，按照前三年平均投资测算，未来五年将直接带动社会资本投资达1.35万亿元。

南方日报：从国土空间规划角度，应该如何高质量推进“三旧”改造？

田光明：加强国土空间规划引领，引导“三旧”改造高质量推进。同时，要“增存并举”优化区域城乡国土空间格局。随着世界产业格局及产业链的转移变化，粤港澳大湾区的发展模式已从过去“引技术、引资金”转变为“自主研发、结构升级”阶段，整个空间发展模式已经从过去的“圈层—节点”转变为“轴带—圈层—节点”，自主研发型的产业结构更多依赖于城市提供的公共服务配置，产城融合、城乡融合成为重要方向。建议从国土空间规划实施角度，做好“新增与存量土地资源供给有效互动”“政府和市场盘活资源手段有效互动”，优化国土空间结构，提升区域资源配置综合效益。

南方日报：从企业角度来说，最关注的是政府下一步对旧改和城市更新会有哪些配套政策支持？

田光明：在旧改和城市更新推进过程中，不可避免地遇到一些痛点难点问题。旧改涉及的业务主管部门非常多，譬如自然资源、住房和城乡建设、文旅、园林、税务、财政、银行等相关部门和机构，可以从地价、税收、金融、文保、财政等方面制定配套支持政策，帮助企业缓解项目经济测算难平衡、文保审批难、资金周转压力大等困难,支持行业健康稳定发展。目前，不少城市已经在这方面早有规划安排，相信很快就会有落地政策出台。

南方日报：旧改项目由于投入大、周期长、牵涉利益众多，一直被业界视为“难啃的骨头”。除了引入更多优质、专业的企业来参与以外，政府层面还需要做好哪些工作？

田光明：我认为，很重要的一点，就是要加快推动地方立法，为项目推进提供法律支撑保障。一方面，要尽快启动地方立法。经过十多年探索积累，我省“三旧”改造政策体系已经较为完善成熟且以政府规章明确下来，也为国家建立低效用地再开发制度贡献了“广东经验”。在高质量发展的导向下，建议尽快启动地方立法，并出台广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造条例》，为下一步深入推进“三旧”改造提供法律支撑。另一方面，从立法层面推动解决重点难点问题。建议针对目前普遍面临的解决“留守户”的司法路径、协议供地的法律支撑、“改造权”设立的法律认可、集体自愿申请转国有利益平衡、“三旧”改造政策中涉及土地征收等重点难点问题，从立法层面予以支撑和解决。

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